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办案心得

刘**、尹**房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

2018-11-06

****房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

郑州市中级人民法院

民事判决书

2017)豫01民终3425号

上诉人(原审原告):**,女,1975年8月11日出生,汉族,住郑州市金水区。

委托代理人:**,河南正商律师事务所律师。

被上诉人(原审被告):**,女,1965年1月21日出生,汉族,住郑州市金水区。

被上诉人(原审被告):**,男,1965年10月16日出生,汉族,住郑州市金水区。

委托代理人:刘*,河南思敬律师事务所律师。

委托代理人:张紫阳,河南千益律师事务所律师。

上诉人**因与被上诉人**、**房屋租赁合同纠纷一案,不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2016)豫0191民初888号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人**的委托代理人**,被上诉人**、**的委托代理人***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

上诉请求:请求二审法院在原审判决的基础上判令二被上诉人连带赔偿上诉人2012年6月1日至2013年6月1日的租金104500元。事实和理由:被上诉人违约,造成上诉人支付的第一年租金104500元白白扔掉,被上诉人应当予以赔偿。

被上诉人**、**辩称一审判决处理正确,请求驳回上诉,维持原判。

**向一审法院起诉请求:1、解除原告与被告之间签订的《租赁合同》,并判令被告返还原告租金104500元,其他损失200000元,共计304500元。2、诉讼费由被告承担。

原审查明:原告提交郑州高新技术产业开发区人民法院(2013)开民初字第4019号民事判决书一份,载明:2012年4月6日,原告与被告**签订《租赁合同》一份,约定原告**承租位于郑州市郑东新区民航花园××楼××商铺207.7平方米房屋及该房屋前后院落用于合法经营。双方约定房屋租赁期限为10年,自2012年6月1日起至2022年4月30日止;租金为每年104500元(每年支付一次),并约定从第二年起,每二年租金以10%的速率递增;原告在每年租金到期前15日将下次租金汇入对方账户,若原告未按时间向被告支付租金,应按所付金额的日3%作为滞纳金;若因被告违约或过失造成本合同提前终止,需向原告支付因此而造成的迁移费用和其他费用,双方另约定了安全责任争议解决等其他事项。

合同签订后,原告**向被告**缴纳租金104500元,被告**2012年4月9日出具收条一份,载明收到原告民航花园2号商铺房屋租金一年房租共计104500元。

2013年6月15日,被告**2013年5月15日收到的第二年租金104500元退还给原告**。二被告庭审询问时自认2013年9月二被告已将上述房屋另租给他人使用。

另查明,被告**、**系夫妻关系,涉案房屋系婚姻存续期间购买,目前房屋登记在在**名下。

原审认为:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。

本案中,本院(2013)开民初字第4019号民事判决书依法确认原被告之间2012年4月6日签订的《租赁合同》合法有效,原告**将第一年的租金104500元支付给被告,被告**出具收据予以确认,合同已经在按约履行。2013年6月15日,被告将原告缴纳的第二年租金104500元退还给原告,且二被告确认涉案房屋已经另行出租,双方之间的租赁合同已经事实上解除,故原告要求解除原被告之间签订的《租赁合同》,无事实基础,本院不予支持。

合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。本案中,原告要求被告支付原告租金104500元、其他损失200000元,本院认为二被告违约将涉案房屋转租他人,应当承担相应的违约责任。因双方合同约定的“若因被告违约,须向原告支付因此造成的迁移费用和其他费用”违约条款过于笼统,且原告并未提供证据证明其迁移费用和其他费用的损失,原告该项所请,无事实基础,故本院依据诚实信用和公平原则、结合案件的全部情况酌定支持原告损失费用3万元。

对于原告提交的调取证据申请,本院认为该事项系原告自行举证的范围,故本院不予准许。二被告辩称原告起诉**系主体不适格,本院(2013)开民初字第4019号民事判决书已经有过确认,本院予以认可。二被告辩称系因原告转租,二被告才要求解除合同,将租金退还原告,将涉案房屋转租他人,但二被告并未提供证据证明,本院不予采信。

综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:一、被告**、**于本判决生效之日起十日内向原告**支付3万元。二、驳回原告**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5868元,由原告**承担4000元,由被告**、**承担1868元。

本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。

本院认为:上诉人**以被上诉人**、**违约为由,请求被上诉人赔偿损失,但没有提供充分确实的证据证明其损失数额,原审判决酌定上诉人的损失并无不妥。上诉人主张以租赁合同履行期间即第一年租金作为损失没有事实和法律依据,本院不予采纳。综上,原审认定事实清楚,适用法律正确,实体处理适当,应予维持;上诉人上诉理由证据不足,本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费2390元,由上诉人**负担。

本判决为终审判决。

审判长 安军

审判员 邹靖

审判员 石卫华

二〇一七年四月十日

书记员 王梦龙




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